Приветствую Вас Гость!
Воскресенье, 18.08.2019, 03:50
Главная | Регистрация | Вход

Меню сайта

Категории раздела

Консультаия от Юридической фирмы "СОЛЛЕНС" [7]
На вопросы отвечает Директор юридической фирмы "СОЛЛЕНС" Сергей Ганзя.
Общие вопросы [16]
Сами спросили сами ответили, используя материал открытых источников

Вход на сайт

Друзья сайта

Статистика

FAQ

Главная » FAQ

Консультаия от Юридической фирмы "СОЛЛЕНС" [7]
На вопросы отвечает Директор юридической фирмы "СОЛЛЕНС" Сергей Ганзя.
Общие вопросы [16]
Сами спросили сами ответили, используя материал открытых источников


в акте приемки при подписи были изменены пункты, которые гласили что я согласен со всеми "грехами застройщика"  (качество работ, материалы, сроки) была сделана ссылка, что устраивает все,  кроме перечня листа деффекта номера N, подписанного алмазинвестом M числом. через время перезвонил Лимонов, и говорит, что акт приемки не может ссылаться на какие-либо другие документы, необходимо все написать на одном листе.  При всем этом, этот же самый акт ссылается на множество доп. соглашений и договоров.

Еще нет ответа на этот вопрос.

Добрый день.
У меня сложилась следующая ситуация.
Купил квартиру во втором доме. Во время приемки подписал акт приемки, отнес акт в юстицию и зарегистрировал квартиру в собственность. Все документы по собственности у меня на руках.
Внезапно позвонил представитель застройщика и сообщил, что во время подписывания акта приемки ошиблись датой. Получилось следующее: акт подписан (к примеру) 1 февраля, дом сдался 17 февраля, фактически квартиру принимал 25 февраля.
Представитель застройщика просит подписать новый акт с правильным числом.
Вопрос в следующем: чем мне грозит подписание нового акта (нужно ли будет переоформлять документы о собственности)?
И чем грози НЕ подписание акта (можно ли на основании этого как-то оспорить моё право собственности на квартиру)?
заранее спасибо


 Как пояснили в офисе Нового центра, а так же сам строители кабель каналы присутвуют примерно в 80 квартирах, стены которых выхоят на лифт либо мусоропровод, то есть являются несущими

Уважаемый Владимир, ответ на Ваш вопрос одновременно прост и сложен. По простому, Вы подписали акт и тем самым подтвердили факт передачи квартиры, а, следовательно, и обязанностей по ее содержанию. Если до подписания акта всю ответственность за квартиры несла строительная компания, то после подписания акта ответственность несет дольщик. Иными словами, если квартира сгорит до подписания акта, отвечать будет строительная компания, если после — дольщик. Если, конечно, иное не предусмотрено в договоре долевого участия. Предполагаю, что застройщик решил "сыграть" на эмоциях дольщиков, мол, устали от этой тягомотины, поэтому акт подпишут и никуда не денутся. Потом пока суд да дело .... . Согласен, потом суды и дело. А главное ВРЕМЯ и нервы, да и деньги. Рекомендую, в случае не соответствии квартиры с условиями договора акт приёма-передачи не подписывать до устранения недостатков в полном объёме! Либо подписывать с УКАЗАНИЕМ в акте всех несоответствий. Для полной уверенности в своих действиях пригласите на процедуру подписания акта юриста, это Вас ни к чему не обяжет.
 С уважением, директор юридической фирмы "СОЛЛЕНС" Сергей Ганзя.
Добавил: владимир (woldemar)

При регистрации в правом нижнем углу лицевой стороны первой страницы проставляется штамп входящего письма, оставляющего оттиск с названием кампании и полями для вписывания входящего номера и даты. Допускается, чтобы эта информация была написана от руки (входящий номер и дата).
Если регистрацией занимается несколько человек, желательно поставить свою подпись. Аналогичные действия выполняются на экземпляре отправителя.
Письмо вносится в журнал регистрации. Письмо может быть не принято, если в нем отсутствуют заявленныеприлагаемые документы.


могу ли я подписать акт приемки, указав претензии. После подать в суд на застройщика за "перепутанные" материалы (линолеум, обои, входная дверь) и некоторые неустраненные мелочи (все претензии указаны в листе деффектов)
пояснение: всех дольщиков анкетировали о желаемых материалах отделки. выбор был из 3-х вариантов обоев, линолеума. 2-х вариантов межкомнатных дверей, 2-х вариантов плитки в ванной. 
на выставке была выставлена входная дверь (ориентир. розничная цена около 6 т.р.) совсем недурного качества 

итог: все материалы якобы перепутаны. отделка произведена иными материалами, нежели указывалось в анкете. Входная дверь китайская, в одном из крупных магазинов видел ее, стоимость 3 т.р. качество - вообще никакое! (сами строители рекомендуют срочно заменить) 

вопрос: что с этим всем делать? анкета была сделана в 1 экз. но куча недовольных свидетелей обеспечена!) 

что хочется сделать: подать на все это дело в суд. + просрочка сдачи квартиры. + некоторые недоделки, которые указаны в акте деффектов. 

вопрос №2: как граммотно все это сделать? как подписать акт приемки, не потеряв при этом возможность подать в суд. 
просто сроки очень поджимают, я бы рад уже и заселиться, но они все твердят, что мне перезвонят и назначат время... с момента обещаний прошло около 5-7 моих ежедневных напоминаний и около 2-х недель времени. 

ПС огромная просьба, опишите действия для тех кто уже подписал акт и для тех, кто еще нет. заранее огромное человеческое СПАСИБО!
Уважаемый Владимир, раскройте пожалуйста Ваш вопрос. Объясните, что значит перепутанные материалы  (линолеум, обои, входная дверь), только в этом случае я смогу полноценно ответить на поставленный вопрос.
Добавил: владимир (woldemar)

Данная ситуация широко распространена, так как строительства дома- это сложный многоуровневый процесс, который не обходится без взаимодействия с различными гос. органами, что и приводит к переносу окончания срока строительства.

Между тем для гражданина, заплатившего за квартиру в строящемся доме, абсолютно не важно по какой причине квартира не передана в установленный в договоре срок( по халатности самого застройщика или из-за задержек со стороны гос. органов), поскольку застройщик как юридическое лицо по общему правилу несет ответственность независимо от вины. В данном случае защита дольщиков выражается в выплате им со стороны застройщика пени в размере двух трехсотых ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. (http://kristallconsult.ru/zashita_prav_dolshikov)


С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. Именно с этого момента он вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации своего права, а после нее "фактический собственник" получает и юридическое право распоряжаться данным объектом. Дольщик, получивший помещение по акту приема передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Источник

Может ли застройщик продлить сроки строительства не имея согласия и подписи дольщиков? (Лично я не была уведомлена) Чьим мнением руководствовался застройщик(кроме своего)?

 

Добавил: barlikor

1 апреля 2005 года вступил в силу один из наиболее значимых документов из пакета по формированию рынка доступного жилья - Федеральный закон РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Закон распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после даты вступления Закона в силу, т.е. после 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот Закон не распространяется (ст. 27 Закона).
 
Разрешение на строительство дома 2 по ул.Конева г.Омска (адрес строительный)  Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Омска выдано Разрешение на строительство №54 от 19 июня 2006г
(соответственно и д2а).
Так, что распостраняется.

Здравствуйте, все жалуются, что начислили плату за коомунальные услуги, причем раньше, чем мы подписали акт приемки квартиры. Дом сдан в феврале, а мою квартиру приняли 3 апреля, с какого срока я должна платить ? По какому тарифу. (слышала, что до приемки квартиры застройщик платит по тарифу предприятий)
Смотрите вверху в ответе об акте приемке. 

Согласно ст. 4 Закона сторонами, с одной стороны, застройщиком, с другой – инвестором ( в нашем случае - дольщиком), заключается договор участия в долевом строительстве, по которому первый обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать соответствующий объект долевого строительства инвестору, а последний обязан, в свою очередь, уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства Помимо обязательного опубликования изменений на застройщика возложена обязанность ежеквартально обновлять проектную декларацию с информацией о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности, что гарантирует постоянную осведомленность инвесторов о деятельности застройщика.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным (со дня регистрации) Законом четко определены пункты, которые должны содержаться в договоре, что не позволит недобросовестному застройщику включать в договор только выгодные для застройщика пункты.
К существенным условиям Договора участия в долевом строительстве Законом отнесено:
 определение объекта строительства,
 срок передачи объекта инвестору,
 цена, порядок и сроки оплаты,
 гарантийный срок на объект


Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства.
Обращаем внимание, что в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры инвестору по акту передачи, а не срок сдачи дома в эксплуатацию.
Исключением из приведенного правила является случай, при котором у застройщика имеется право не менее чем за два месяца до истечения установленного срока направить участнику долевого строительства предложение об изменении договора в части сроков передачи, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Право принять или отклонить такое предложение остается за инвестором. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. В случае согласия инвестора с изменением сроков стороны подписывают соответствующие изменения договора, а в случае отказа застройщику грозит наступление финансовых санкций в виде уплаты «неустойки (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки» (ст. 6 Закона).
 

Приступив к принятию объекта, инвестору предоставляется право осмотреть передаваемый объект на предмет соответствия его требованиям договора и качества.
В случае выявления недостатков инвестор вправе отказаться от подписания акта передачи объекта, По инициативе инвестора договор может быть расторгнут в следующих случая
1. при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
2. при прекращении или приостановлении строительства (создания) объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан инвестору;
3. при существенном изменении проектной документации строящегося объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
4. при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости;
5. невыполнение застройщиком обязанностей в связи с нарушением качества строительства;
6. при существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства;
7. в иных предусмотренных договором случаях. 
 В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных инвестором. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком инвестору


Ответственность инвестора
 за нарушение сроков оплаты состоит в уплате застройщику неустойки (пени), в размере не превышающей 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
 
Ответственность застройщика
 за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства состоит в уплате участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Несмотря на то, что Закон распространяет свое действие на правоотношения по участию в долевом строительстве, если разрешение на строительство получено застройщиком после вступления Закона в силу, привлечь к ответственности застройщика, получившего разрешение ранее указанного срока, все же можно. Руководствуясь обобщением практики Верховного Суда РФ от 21.01.2003 «О рассмотрении судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоэтажных жилых домов», независимо от наименования договора, заключенного между застройщиком и инвестором, следует оценивать правовую природу заключаемых сделок. Верховный Суд РФ разъяснил, что к отношениям между гражданами – участниками строительства и застройщиками следует применять законодательство о защите прав потребителей. Следовательно, инвестор вправе требовать привлечения к ответственности застройщика, нарушившего свои обязательства, даже если новый Закон не распространяется на уже сложившиеся правоотношения. Рекомендуется применять в подобных случаях п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей. Согласно указанной норме за каждый день просрочки начисляется неустойка в размере 3% уплаченной инвестором суммы.

Наиболее распространенным вариантом является объединение площади санузла с частью коридора. При этом создаются условия для полной реконструкции ванной комнаты, замены традиционной для малогабаритных квартир «сидячей» ванны на душевую кабину или обычную ванну, установки в этом помещении стиральной машины, а также специальной мебели для ванной комнаты.

При перепланировке маленькой квартиры, возможно, также, заложить дверь кухни и сделать ее смежной с гостиной. Если дом подключен к магистральному газопроводу, помещение кухни от гостиной должно отделяться дверью или раздвижной перегородкой. При отсутствии газа, можно ограничиться установкой арки, совместив, таким образом, пространство кухни и комнаты.

При этом на кухне создаются условия для более рационального расположения мебели и установки необходимой бытовой техники, в том числе и холодильника с посудомоечной машиной. В обычной малогабаритной квартире этого сделать невозможно.
Еще один вариант перепланировки маленьких квартир, состоящих из двух и более комнат - устройство студии, объединяющей гостиную кухню и коридор в единое пространство. Такое помещение легко делится на зоны. Сделать их можно условными, с помощью дизайна стен, пола, а можно с помощью легких перегородок из гипсокартона, витражей или декоративных ширм.

В соответствии с действующим законодательством, при перепланировке в малогабаритной квартире запрещено: выполнять устройство студии в однокомнатных квартирах, так как жилое помещение должно иметь хотя бы одну изолированную комнату, площадью не менее девяти квадратных метров с естественным освещением;
соединять кухню и комнату в единое пространство, если квартира однокомнатная, и она газифицирована;
обустраивать отдельный вход в санузел без наличия перед ним тамбура, который отделяет санузел от комнаты или кухни (исключение делается, если в квартире проживает инвалид);
переносить мойку или менять место расположения коммуникаций. Исключением является только квартира, расположенная на первом этаже или над нежилыми помещениями.

Если возникла необходимость перепланировки отдельной комнаты, то выбор проекта зависит от ее площади и высоты потолка. Если размер позволяет, можно разделить площадь комнаты на две части с помощью раздвижной перегородки или перегородки из гипсокартона. Для этого не нужны никакие согласования.
Например, можно установить перегородку поперек комнаты, разделив ее на две части и создав тем самым рабочую зону и зону отдыха.
Второй вариант перепланировки комнаты состоит в разделении ее на две продольные части кирпичной стеной, но это возможно только при наличии двух окон.
Третий вариант идеален для комнат в домах старой постройки – сталинской и дореволюционной. Высокие потолки таких помещений позволяют сделать второй этаж в виде легкой лестницы и просторной ниши, которую можно использовать как рабочий кабинет или спальную зону

Ответ: Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Согласно ст. 136 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья может быть создано при объединении: 1. нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних земельных участках, сетями инженерно – технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры; 2. нескольких расположенных близко зданий, строений и сооружений. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более 50% голосов от общего числа собственников помещений в таком доме.

В соответствии со ст. 137 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья вправе:
1. заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах товарищества;
2. определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели.
3. устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4. выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5. пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6. передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7. продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащие товариществу.
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе требовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате не исполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

 Для того чтобы вступить в ТСЖ, собственнику необходимо написать заявление о вступлении в его члены.
Согласно п. 1 ст. 143 Жилищного кодекса РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственников помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если вы не хотите вступать в ТСЖ, то можете просто не писать данное заявление, и никто не может заставить вас вступить в товарищества вопреки ваше желанию.

Действующий Жилищным кодексом РФ не устанавливает детальных правил, регулирующих взаимоотношений ТСЖ и собственников квартир, не являющихся его членами, в части уплаты последними денежных средств на содержание общего имущества многоквартирного дома во исполнения решений ТСЖ.
Статьей 136 Жилищного кодекса РФ установлено, что решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
 В дальнейшим кодекс исходит из того, что решение ТСЖ соответствуют интересам всех или большинства собственников квартир.
 Управляя общим имуществом многоквартирного дома, в том числе заключая договоры и иным образом распоряжаясь общим имуществом, ТСЖ действует не только в интересах членов ТСЖ, но и в интересах собственников, не имеющих членство, но обязанных нести расходы на содержание общего имущества. Поэтому на основании ст. 137 Жилищного кодекса РФ в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах, ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов на содержание имущества в соответствии доли в праве на него.
 Таким образом, ЖК РФ наделяет ТСЖ правомочиями по принудительному взысканию платежей на содержание общего имущества в пределах, установленных общим собранием собственников квартир в многоквартирном доме или местные органы власти.
 Следует отметить, что осуществление ТСЖ без согласия собственников квартир расходов, превышающий размеров подлежащих уплате собственниками квартир на содержание имущества. Не влечет возникновения у ТСЖ права требовать компенсации таких расходов или взыскания убытков с собственников квартир.
 При этом, независимо от исполнения собственником обязанностей по содержанию имущества, ТСЖ не вправе препятствовать ему в пользовании отремонтированным или вновь созданным имуществом, входящим в общее имущество собственников многоквартирного дома (ст. 304 ГК РФ).
Таким образом, ТСЖ не вправе отказать вам в выдачи ключей для входа в подъезд. Плату за установление домофона ТСЖ взыскать не в праве, если в вашей квартире домофон не установлен.

ТСЖ согласно п. 5 ст. 135 Жилищного кодекса РФ является юридическим лицом. Как и любые юридические и физические лица, ТСЖ имеет право хранить средства на депозитах в банках. Открытие такого счета важно, к примеру, для создания накопления на оплату будущих ремонтных работ, а также для получения процентов с внесенных на счет платежей.